REGISTROS PÚBLICOSO Vendedor pode requerer a Adjudicação Compulsória de Imóvel??
Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, o instituto da adjudicação compulsória corresponde ao direito subjetivo que o titular (normalmente comprador) possui – mediante o pagamento do preço contratado – de exigir o título translativo do direito de propriedade perante o cartório de registro de imóveis, caso a parte contrária (normalmente vendedor) oponha injusta resistência. Esse instituto, pelo senso comum, poderia ocorrer apenas na via judicial.
Com a publicação da lei 14.382/22, que alterou a Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73), surgiu uma nova possibilidade de regularização, consistente na adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão (art. 216-B).
O mencionado art. 216-B da Lei de Registros diz:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
A ideia deste dispositivo foi facilitar a regularização, garantindo celeridade e desjudicializando questões que podem facilmente ser resolvidas mediante procedimento de transferência da propriedade diretamente pelo cartório de registro de imóveis, de maneira muito mais ágil e acessível, quando comparado à via judicial.
Ocorre que o parágrafo primeiro do mencionado artigo também regulou antigo anseio e debate judicial, ao tratar dos legitimados ao procedimento. Vejamos:
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:
Como se percebe da parte final, o dispositivo inova no ambiente normativo e passa a permitir que o promitente vendedor também formule respectivo requerimento. Logo, a partir de agora, o pedido de adjudicação pode ser requerido pelo promitente comprador – ou qualquer dos cessionários ou promitentes cessionários ou sucessores -, bem como o promitente vendedor, todos representados por advogado.
Essa inovação, face a omissão dos compradores, permite que as incorporadoras e loteadoras, que costumam sofrer anos com os imóveis em seus nomes, possam ingressar com o procedimento de maneira extrajudicial, obrigando os compradores a transferirem o imóvel adquirido para o seu nome.
Os requisitos estão previstos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil seguem vigentes e consistem na: a) existência de uma promessa de compra e venda; b) inexistência de previsão do direito de arrependimento. Contudo, mediante prova de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, o vendedor pode formalizar ata notarial lavrada por tabelião de notas, promovendo a adjudicação extrajudicial e transferência do imóvel em favor do comprador, compulsoriamente.
O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão, conforme regulado pelo Provimento CNJ n. 150 de 15/09/2023. De acordo com o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o requerimento poderá cumular pedidos referentes a imóveis diversos, desde que haja identidade de partes e mesmo órgão registrador, ressalvadas hipóteses de prejuízo ao bom andamento do processo.
O requerimento e o registro da adjudicação compulsória extrajudicial serão processados no ofício de registro de imóveis da atual situação do imóvel. Paralelamente, a ata notarial poderá ser lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, respeitados os critérios legais do domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio, sendo este último obrigatório se envolver diligências no imóvel.
O registro da adjudicação compulsória independe de consenso entre as partes, desde que o requerente demonstre o descumprimento da obrigação de transferência do imóvel por parte do requerido, que deverá ser notificado pessoalmente, por seus sucessores ou por edital, nesta hipótese o requerente deverá declarar e comprovar que esgotou os meios ordinários para a localização da parte contrária.
Mediante notificação, o requerido poderá apresentar impugnação por escrito, cujos argumentos serão avaliados pelo próprio oficial registrador. Caso acolhida a impugnação, o requerente poderá formular recurso, hipótese que a questão será encaminhada ao juízo competente, para instrução sumária e decisão “híbrida”, irrecorrível, que esgotará a instância administrativa.
Importante registrar que “os direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária da propriedade não obstarão a adjudicação compulsória”, entretanto, eventual indisponibilidade deverá ser cancelada até o momento da decisão final no processo de adjudicação compulsória, pois embora não impeça o seu processamento, impede respectivo registro.
Uma vez definida a adjudicação, o imposto de transmissão deverá ser recolhido em cinco dias, com a consequente implementação da transferência compulsória. Os custos e despesas inerentes ao procedimento poderão/deverão ser suportados pelo promitente comprador mediante ação judicial própria, que responsabiliza civilmente aquele que deu causa aos danos financeiros suportados.